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L’immobilier de prestige à Paris comme investissement attire une clientèle internationale en forte croissance. Les ultra-riches, dont le nombre a bondi de 20 % en un an, privilégient la pierre d’exception comme valeur refuge.
Un segment qui défie la conjoncture
Le marché du prestige résiste mieux que l’immobilier classique. En 2024, les prix du haut de gamme ont gagné 0,4 %. Le marché général, lui, reculait de 2,5 %. Selon une étude de Belles Demeures publiée en 2025, le prestige ne représente que 3,9 % des transactions. Il pèse pourtant 17 % de la valeur totale. Le segment ultra-luxe affiche une hausse de 5,3 % sur deux ans.
La demande prestige a progressé de 8,8 % en un an. Cette hausse dépasse celle du marché traditionnel. Plusieurs mécanismes expliquent cette résistance :
· La rareté du patrimoine haussmannien limite l’offre disponible.
· Les acquéreurs fortunés dépendent peu du crédit bancaire.
· La pierre de prestige conserve son statut de valeur refuge.
· L’attractivité culturelle de Paris soutient la demande étrangère.
Des volumes en reprise confirmée
L’activité immobilière en Île-de-France repart à la hausse. Les Notaires du Grand Paris enregistrent +13 % de ventes au troisième trimestre 2025. Sur douze mois, 121 790 transactions ont été réalisées. Le prix moyen à Paris s’établit à 9 700 € le mètre carré. Des écarts importants subsistent entre arrondissements. Les quartiers les plus recherchés dépassent largement cette moyenne.
Le marché ancien a connu un rebond global de 12 % en 2025. Challenges rapporte 945 000 transactions estimées sur l’année. Les taux d’intérêt, redescendus autour de 3,1 %, ont facilité cette reprise.
Les indicateurs clés du marché illustrent cette dynamique :
| Indicateur | Valeur | Source |
| Prix moyen Paris (m²) | 9 700 € | Notaires du Grand Paris |
| Hausse ventes IDF (T3 2025) | +13 % | Notaires du Grand Paris |
| Transactions ancien France (2025) | 945 000 | Challenges |
| Prix prestige vs marché général | +0,4 % vs −2,5 % | Belles Demeures |
| Hausse demande prestige | +8,8 % | Belles Demeures |
Les ultra-riches, moteur du haut de gamme
La clientèle ultra-fortunée alimente la dynamique du prestige. BFM TV rapporte que les ultra-riches (UHNWI) sont passés de 351 000 à 510 000 en un an. Cette progression de 20 % stimule les marchés haut de gamme mondiaux. L’instabilité géopolitique renforce paradoxalement l’attrait pour les actifs tangibles. Les grandes fortunes privilégient la pierre face aux marchés financiers volatils. L’immobilier de luxe a signé une année 2025 record.
Selon le cadre d’analyse proposé par District Immobilier, agence immobilière de luxe à Paris, les acquéreurs internationaux recherchent trois critères :
· Un emplacement iconique dans les arrondissements historiques.
· Un patrimoine architectural exceptionnel de type haussmannien.
· Une stabilité juridique favorable aux investisseurs étrangers.
L’investissement résidentiel attire les capitaux
Le résidentiel français capte des volumes d’investissement croissants. Knight Frank France estime à 4,2 milliards d’euros les montants engagés en 2025. La France occupe la troisième place des destinations préférées. À l’échelle mondiale, les family offices renforcent leur exposition. Le Wealth Report 2025 de Knight Frank révèle un chiffre marquant. 44 % d’entre eux souhaitent augmenter leur allocation immobilière. Ce secteur représente déjà 22,5 % du portefeuille type.
Près d’un quart envisagent de nouvelles acquisitions résidentielles. Pour 2026, Knight Frank France anticipe un marché global de 23 à 25 milliards d’euros. Les fondamentaux restent solides malgré un contexte incertain.
Ce qui soutient la demande en 2026
Plusieurs facteurs structurels portent le marché du prestige parisien. La baisse progressive des taux facilite l’accès au crédit. La stabilisation des prix redonne confiance aux acquéreurs. Le télétravail transforme aussi les stratégies résidentielles. Les acquéreurs internationaux convertissent leurs résidences secondaires en bases de vie. Paris, avec son patrimoine et sa qualité de vie, en bénéficie.
Le retour des primo-accédants dynamise aussi le marché global. Challenges note que leur part est passée de 30 % en 2024 à 35 % en 2025. Cette fluidité profite à l’ensemble de la chaîne immobilière :
· Les transactions intermédiaires alimentent le haut de gamme.
· La confiance retrouvée stimule les projets patrimoniaux.
· Les investisseurs institutionnels ciblent des actifs résilients.
· La demande locative premium reste soutenue dans Paris.
Questions fréquentes
Pourquoi les prix du prestige parisien résistent-ils mieux que le marché classique ?
Les prix du prestige parisien résistent grâce à des facteurs structurels. La rareté du patrimoine haussmannien limite l’offre de biens exceptionnels. Les acquéreurs fortunés achètent souvent sans recours au crédit. Selon Belles Demeures, les prix du haut de gamme ont progressé de 0,4 % en 2024. Le marché général reculait de 2,5 % sur la même période. Le segment ultra-luxe a même gagné 5,3 %. Cette résistance s’explique aussi par l’attractivité internationale de Paris. La capitale reste une destination prioritaire pour les grandes fortunes mondiales.
Quel rôle jouent les investisseurs étrangers dans le haut de gamme parisien ?
Les investisseurs étrangers jouent un rôle déterminant sur ce segment. Le nombre d’ultra-riches dans le monde a progressé de 20 % en un an. Cette population est passée de 351 000 à 510 000 individus. Ces acquéreurs recherchent des actifs tangibles face aux incertitudes. Paris attire par sa stabilité juridique et son patrimoine unique. Selon le Wealth Report 2025 de Knight Frank, 44 % des family offices prévoient d’augmenter leurs investissements immobiliers. La capitale française figure parmi leurs destinations prioritaires.
Comment évolue le marché immobilier parisien en 2025-2026 ?
Le marché parisien connaît une reprise confirmée depuis début 2025. Les ventes en Île-de-France ont progressé de 13 % au troisième trimestre. Le prix moyen à Paris s’établit à 9 700 € le mètre carré. Les taux d’intérêt, redescendus autour de 3,1 %, soutiennent la dynamique. Pour 2026, les perspectives restent positives. Knight Frank France anticipe un marché d’investissement de 23 à 25 milliards d’euros. Le résidentiel de prestige devrait continuer de surperformer le marché général.
Quels quartiers parisiens concentrent la demande haut de gamme ?
La demande haut de gamme se concentre dans les arrondissements historiques. Les Notaires du Grand Paris soulignent des écarts importants entre secteurs. Les quartiers prime affichent des prix bien supérieurs à la moyenne de 9 700 €/m². L’offre y reste très limitée en raison du patrimoine bâti. Cette rareté structurelle maintient les prix à des niveaux élevés. Les secteurs combinant centralité, architecture remarquable et cadre de vie restent les plus recherchés par les acquéreurs internationaux.
L’immobilier de prestige parisien confirme sa résilience en 2025-2026. Les prix résistent, la demande progresse et les capitaux internationaux affluent. Trois facteurs portent cette dynamique : la rareté de l’offre, l’attractivité de Paris et la montée en puissance des ultra-riches. Pour les acteurs du marché, la priorité consiste à suivre les évolutions des quartiers prime. Anticiper les mouvements de la demande internationale reste le levier clé.
Sources
· Knight Frank France – Les marchés immobiliers français : Bilan 2025 et Perspectives 2026 (2026) : https://www.knightfrank.fr/actualites/les-marches-immobiliers-francais-bilan-2025-et-perspectives-2026
· Notaires du Grand Paris – Le marché immobilier francilien au 3e trimestre 2025 et perspectives (2025) : https://notairesdugrandparis.fr/fr/presse/communication-immobiliere-mensuelle/le-marche-immobilier-francilien-au-3e-trimestre-2025-et-perspectives
· BFM TV – Ultra-riches et immobilier de luxe : une année 2025 record (2026) : https://www.bfmtv.com/luxe/ils-ne-sont-que-500-000-dans-le-monde-mais-leur-nombre-a-bondi-de-20-en-un-an-un-petit-groupe-d-ultra-riches-a-permis-a-l-immobilier-de-luxe-d-enregistrer-une-annee-2025-record_AV-202601240230.html
· Belles Demeures / Immo Matin – Immobilier haut de gamme : moins de volumes, mais des prix résilients (2025) : https://www.immomatin.com/portails/sites-professionnels/immobilier-de-prestige-moins-de-volumes-mais-des-prix-resilients.html
· Challenges – Le marché immobilier dans l’ancien est reparti en 2025 (2026) : https://www.challenges.fr/immobilier/cette-reprise-bridee-par-lincertitude-politique-reste-fragile-le-marche-immobilier-dans-lancien-est-reparti-en-2025-mais-rien-nest-gagne_635710
· Knight Frank – The Wealth Report 2025 : Key insights and opportunities (2025) [EN] : https://www.knightfrank.com/wealthreport/2025-03-05–the-knight-frank-wealth-report-2025-key-insights-and-opportunities
