Comment déloger des squatteurs légalement ?

Le squat demeure en France un phénomène statistiquement marginal, mais dont la simple évocation suffit à déclencher une véritable anxiété patrimoniale. Derrière les chiffres modestes se cachent des drames personnels où se mêlent détresse économique, impuissance juridique et épuisement psychologique.

Une peur qui dépasse largement la réalité des chiffres

L’écart entre perception et réalité n’a jamais été aussi saisissant. Selon une enquête Ipsos réalisée pour Verisure en mai 2025 auprès d’un millier de propriétaires, sept sur dix se disent inquiets face au risque de squat, tandis que 15% déclarent avoir été confrontés directement ou indirectement au problème. Paradoxe révélateur : huit propriétaires sur dix jugent pourtant improbable d’en devenir victimes.

Les statistiques officielles confirment cette dimension marginale. Entre 6 000 et 7 000 cas auraient été recensés en 2022, selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), qui s’appuie sur les derniers chiffres du ministère de l’Intérieur. Le premier observatoire des squats, lancé en 2021, n’avait pour sa part comptabilisé que 124 demandes de procédures en cinq mois, dont plus des trois quarts avaient permis aux propriétaires de récupérer leur bien. Quatre régions concentraient alors près de 80% des signalements : l’Île-de-France en tête avec 42% des cas, suivie des Hauts-de-France, de Provence-Alpes-Côte d’Azur et d’Occitanie.

Pour Sylvain Grataloup, président de l’UNPI, le squat « concerne peu de situations » mais génère « une vraie souffrance » chez les propriétaires touchés. Entre pertes de loyers, remise en état et frais de procédure, le préjudice peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, selon les estimations combinées de notaires et d’experts en sinistres.

La loi Kasbarian, un nouveau cadre juridique

Adoptée le 27 juillet 2023, la loi dite « anti-squat » portée par Guillaume Kasbarian a profondément remanié l’arsenal répressif. L’article 226-4 du Code pénal punit désormais la violation de domicile de trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende, contre un an et 15 000 euros auparavant. La notion de domicile elle-même s’est élargie pour englober « tout local d’habitation contenant des biens meubles appartenant à autrui », qu’il s’agisse ou non de la résidence principale, dès lors que le logement est meublé.

L’innovation majeure réside dans la création d’un nouvel article 315-1 visant l’introduction et le maintien sans droit ni titre dans des bâtiments à usage commercial, agricole ou professionnel, désormais passibles de deux ans de prison et 30 000 euros d’amende. Le législateur a également prévu des sanctions spécifiques pour ceux qui se font passer pour le propriétaire afin de percevoir des loyers, ou qui font de la publicité pour des méthodes facilitant le squat.

Mais la loi pose aussi des garde-fous stricts. L’article 226-4-2 interdit formellement toute expulsion « par ses propres moyens ». Couper l’eau ou l’électricité, changer les serrures, tenter de déloger physiquement les occupants expose le propriétaire à trois ans de prison et 30 000 euros d’amende. Le message est clair : seul l’État dispose du monopole de la force légitime.

Squatteur, locataire défaillant, hébergé indésirable

La loi établit une frontière nette entre le squatteur stricto sensu et d’autres situations d’occupation illégitime. Le squatteur s’est introduit dans les lieux « sans droit ni titre », généralement par effraction, tromperie ou violence. À l’inverse, le locataire qui se maintient après l’expiration de son bail ou malgré une décision d’expulsion pour impayés relève d’une procédure civile classique. De même, la personne hébergée qui refuse de partir ou le « faux locataire » entré via une location saisonnière type Airbnb et qui change les serrures après l’échéance ne peuvent être traités comme des squatteurs au sens de la loi DALO.

Cette distinction conditionne l’ensemble du parcours judiciaire et détermine si le propriétaire peut actionner la procédure administrative rapide ou doit emprunter la voie judiciaire traditionnelle.

La voie administrative : une procédure accélérée

Lorsqu’un domicile fait l’objet d’un squat caractérisé, la procédure administrative d’évacuation forcée prévue par l’article 38 de la loi DALO offre un recours rapide. Le propriétaire, le locataire ou toute personne disposant d’un droit d’occupation peut l’engager, à condition que trois critères soient réunis : une intrusion par manœuvres, menaces ou violence, un maintien dans les lieux, et un logement constituant une résidence principale, secondaire ou occasionnelle.

Le parcours commence par le dépôt d’une plainte pour violation de domicile, suivi d’un constat d’occupation illicite établi par un officier de police judiciaire, un commissaire de justice ou le maire. Le propriétaire doit ensuite constituer un dossier de preuves rassemblant titre de propriété, factures, avis d’imposition et attestations de voisinage. Si les documents sont inaccessibles, le préfet peut dans les 72 heures solliciter l’administration fiscale pour identifier le titulaire du bien.

Une fois le dossier complet transmis, le préfet dispose de 48 heures pour statuer. S’il accepte la demande, il met les squatteurs en demeure de quitter les lieux en fixant un délai minimal de 24 heures lorsque le logement constitue le domicile du demandeur, ou de sept jours dans les autres cas. Passé ce délai sans départ volontaire, l’évacuation par les forces de l’ordre doit intervenir « sans délai ».

Ces durées correspondent aux délais légaux. Dans la pratique, les observateurs notent qu’une évacuation peut aboutir en moins de dix jours lorsque le dossier est solide et les autorités réactives, bien que ces délais varient sensiblement selon les départements.

Le préfet peut néanmoins refuser d’agir pour deux types de motifs : conditions juridiques non remplies (absence de plainte, preuves insuffisantes) ou motif impérieux d’intérêt général, notamment la présence d’enfants mineurs ou de personnes vulnérables sans solution de relogement. En cas de refus, le propriétaire conserve la possibilité de contester la décision ou de basculer vers la voie judiciaire.

Le référé judiciaire : plus long mais incontournable

Lorsque la procédure administrative ne s’applique pas – logement vide non meublé, local professionnel, doute sur la qualification de domicile – ou échoue, le propriétaire doit saisir la justice. La procédure passe par un avocat en droit immobilier qui introduit un référé-expulsion devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.

Après constat de l’occupation illicite et identification des occupants par commissaire de justice, les squatteurs sont assignés à comparaître. Le juge se prononce lors d’une audience de référé, pouvant ordonner l’expulsion et condamner les occupants au paiement d’une indemnité d’occupation et à la réparation des dégradations. Le jugement est ensuite signifié, suivi d’un commandement de quitter les lieux. Contrairement aux locataires en difficulté, les squatteurs ne bénéficient d’aucun délai supplémentaire et la trêve hivernale ne s’applique pas à leur situation.

Si les occupants se maintiennent, une demande de concours de la force publique est adressée au préfet pour exécuter l’expulsion. Depuis la réforme, les professionnels estiment que les référés-expulsion aboutissent en « quelques semaines », contre 18 à 24 mois pour les procédures classiques d’antan. De nombreux cabinets évoquent un horizon d’un à trois mois pour l’ensemble de la chaîne lorsque le dossier est bien préparé.

Trêve hivernale : un bouclier réservé aux locataires

La confusion règne encore largement sur ce point. La trêve hivernale, qui suspend les expulsions entre le 1er novembre et le 31 mars, protège exclusivement les locataires en situation d’impayés. Les squatteurs n’en bénéficient aucunement. L’évacuation ou l’expulsion peut intervenir toute l’année, y compris en plein hiver. Selon l’enquête Ipsos-Verisure, sept propriétaires sur dix ignorent le délai légal de flagrance et les règles applicables, une méconnaissance qui fragilise leur position et peut rallonger inutilement les procédures.

Premier bilan de la loi de 2023

Une note du ministère du Logement datée du 28 août 2024 apporte un premier éclairage chiffré. Entre septembre 2023 et mai 2024, les préfectures ont enregistré 432 demandes d’expulsions au titre de la loi anti-squat, contre 147 sur l’ensemble de l’année 2022, soit un triplement. Parmi ces demandes, 356 ont reçu une réponse favorable, représentant un taux d’acceptation d’environ 82%, supérieur aux 68% de 2022 et légèrement au-dessus des 77% observés par l’observatoire de 2021.

Les délais entre décision préfectorale et évacuation effective oscillent entre 24 heures et 12 jours. Ces chiffres restent toutefois partiels : seuls 27 préfets sur 96 ont transmis leurs données, limitant la représentativité nationale. Le ministère souligne par ailleurs que 95% des situations d’expulsion concernent des impayés de loyers et seulement 5% des squats au sens strict, rappelant ainsi la dimension relativement modeste du phénomène par rapport aux contentieux locatifs classiques.

L’indemnisation : entre assurance, CIVI et action civile

L’assurance habitation ne constitue pas un filet de sécurité universel. Dans de nombreux contrats multirisques, la garantie « vandalisme » ne joue qu’en cas de vol ou de tentative de vol caractérisé, excluant une partie des dégâts causés par les squatteurs. Certains assureurs proposent des garanties spécifiques couvrant plus largement ces situations, moyennant surprime. Une lecture attentive des conditions générales s’impose.

La loi du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la Justice a introduit une innovation importante en créant un article 706-14-3 du Code de procédure pénale dédié aux victimes de squat. Ce dispositif permet de saisir la Commission d’indemnisation des victimes d’infractions (CIVI) sans condition de ressources, à condition d’être dans une situation matérielle grave et de ne pas avoir été indemnisé par ailleurs. L’arrêté du 28 novembre 2024 fixe le plafond d’indemnisation à 3 000 euros, somme destinée à couvrir partiellement les pertes lorsque les squatteurs sont insolvables et l’assurance inopérante.

Dans le cadre judiciaire, le propriétaire peut demander la condamnation des squatteurs à une indemnité d’occupation et à la réparation des dégradations. En pratique, la solvabilité très faible des occupants rend souvent illusoire le recouvrement effectif, renforçant l’intérêt des recours assurantiels et de la CIVI.

Un arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2022 rappelle que la responsabilité du propriétaire ne disparaît pas totalement : il a ainsi confirmé la condamnation d’un propriétaire à indemniser une occupante sans titre, blessée par la chute d’un garde-corps défectueux, au motif qu’il restait tenu d’assurer la sécurité de l’immeuble.

La prévention : un investissement rentable

Les professionnels du secteur insistent sur l’importance de mesures préventives, particulièrement pour les résidences secondaires et logements vacants. Visites régulières pendant les vacances, entretien de l’extérieur pour éviter toute impression d’abandon, installation de serrures renforcées, portes blindées, barreaux sur fenêtres accessibles, systèmes d’alarme avec télésurveillance : autant de dispositifs dissuasifs.

La domotique permet également de simuler une présence via l’automatisation des lumières et volets. Associer le voisinage, faire relever le courrier, conserver et numériser les titres de propriété constituent d’autres réflexes essentiels. Notaires et assureurs soulignent que quelques milliers d’euros investis en sécurisation peuvent éviter des coûts de remise en état et des pertes de revenus bien supérieurs en cas d’occupation illicite.

Les bons réflexes en cas de squat

Face à un squat avéré, la réaction doit être rapide mais strictement encadrée : ne jamais intervenir soi-même, photographier la situation à distance sans confrontation directe, déposer immédiatement plainte pour violation de domicile, faire constater le squat par un officier de police judiciaire, un commissaire de justice ou le maire, rassembler les preuves de propriété et d’occupation.

Le propriétaire saisit ensuite par écrit le préfet avec un dossier complet pour engager la procédure administrative lorsque le logement constitue un domicile au sens large. En cas de refus ou d’inertie préfectorale, un avocat en droit immobilier lance un référé-expulsion et, le cas échéant, une demande de dommages et intérêts. Après l’expulsion, un constat des dégradations permet d’activer la garantie d’assurance éventuellement applicable et, si nécessaire, de saisir la CIVI pour obtenir une indemnisation complémentaire.

Un dispositif renforcé mais perfectible

Un an et demi après l’entrée en vigueur de la loi Kasbarian, le bilan apparaît contrasté. L’UNPI salue des « avancées notables » tout en pointant l’absence de garantie d’une protection effective et homogène, en raison notamment des disparités d’application entre préfectures. Plusieurs responsables politiques plaident pour une obligation renforcée de remontée de données et une plus grande systématisation de la réponse préfectorale aux demandes d’expulsion.

Pour les propriétaires, le message demeure double : le droit de propriété dispose désormais d’outils juridiques plus efficaces face au squat, mais leur mise en œuvre effective repose sur une réaction rapide, un dossier juridiquement solide et une stratégie combinant prévention, choix de la procédure adaptée et recours aux dispositifs d’indemnisation.