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Les taux de crédit immobilier se sont stabilisés en ce début 2026. Après les secousses de 2023 et 2024, le marché s’installe dans une forme d’équilibre. Pour un emprunt de 200 000 euros, la facture dépend fortement de la durée, du profil de l’emprunteur et de la marge de négociation avec la banque.
Taux : les meilleurs profils tombent sous les 3 %
Selon Pretto, les taux nominaux moyens atteignent 3,20 % sur 15 ans, 3,31 % sur 20 ans et 3,40 % sur 25 ans (données du 5 janvier). Monchasseurimmo, au 29 décembre, donne une fourchette de 3,10 % à 3,25 %. La hausse par rapport à décembre 2025 reste modérée, entre 0,05 et 0,07 point. En un an, le recul est net : les taux dépassaient 3,70 % en janvier 2025. Les meilleurs profils obtiennent 2,99 % sur 20 ans. Les standards tournent autour de 3,15 %. Pour les plus fragiles (CDD, faible apport, dettes existantes), les taux montent à 3,40 % voire 3,60 %.
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À 3,25 % sur 20 ans, la mensualité sans assurance s’établit à 1 140 euros (Pretto, décembre 2025). Les intérêts varient entre 73 000 et 80 000 euros. Réduire la durée augmente la mensualité : à 3,20 % sur 15 ans, elle grimpe à 1 397 euros, pour des intérêts compris entre 51 000 et 58 000 euros (Crédit Agricole). Sur 25 ans à 3,40 %, la mensualité tombe à 996 euros, mais le coût total des intérêts dépasse 98 000 euros, pouvant aller jusqu’à 107 000 euros.
Assurance, frais : des écarts à cinq chiffres
L’assurance est imposée par les banques. En groupe bancaire, le taux moyen oscille entre 0,30 % et 0,38 % du capital, avec une moyenne à 0,34 % (Assurly). Sur 20 ans, cela représente 13 600 euros pour 200 000 euros empruntés (Magnolia.fr). En délégation, les contrats individuels affichent 0,07 % pour les moins de 30 ans, entre 0,15 % et 0,25 % pour les 30-45 ans. À 0,07 %, le coût descend sous les 3 000 euros, avec une économie supérieure à 10 000 euros.
Les frais de dossier sont facturés entre 0,5 % et 1,5 % du capital, avec un plancher de 500 euros. Pour 200 000 euros, les frais varient entre 1 500 et 2 000 euros (Moneyvox). Certains établissements ont relevé leurs plafonds, ajoutant jusqu’à 945 euros de surcoût par rapport aux barèmes précédents (Magnolia.fr).
Deux options pour la garantie : la caution bancaire ou l’hypothèque. La caution (via Crédit Logement par exemple) combine une commission de 150 à 600 euros, une contribution au FMG d’environ 0,8 % du prêt, et 200 euros de frais fixes. Pour 200 000 euros, le coût initial atteint 2 630 euros. En l’absence d’incident de paiement, jusqu’à 75 % du FMG peut être restitué. Le coût net final se situe entre 1 250 et 1 460 euros.
L’hypothèque revient plus cher : 2 660 euros à la mise en place, plus 800 à 1 200 euros de frais de mainlevée en cas de remboursement anticipé ou de vente. Total estimé : entre 3 500 et 4 000 euros, soit 1,5 % à 2 % du prêt.
Le TAEG regroupe tous les coûts obligatoires : taux nominal, assurance, frais de dossier et de garantie (La Finance Pour Tous). Sur 20 ans, à 3,25 % de taux nominal et 0,34 % d’assurance groupe, le TAEG grimpe à 4,42 %. Avec une assurance déléguée, il peut descendre à 3,53 % (Magnolia.fr). Le seuil à ne pas franchir est celui du taux d’usure : 5,13 % pour les prêts de 20 ans et plus au 1er trimestre 2026 (Macif Securimut).
Notaire : un écart de 10 000 euros entre ancien et neuf
Dans l’ancien, les frais de notaire représentent 7 % à 8 % du prix, soit 14 000 à 16 000 euros pour un bien à 200 000 euros (Pretto). Ce montant se décompose en 11 600 euros de droits de mutation, 2 400 euros d’honoraires et 800 euros de débours. Dans le neuf, la note tombe à 2 % à 3 % (4 000 à 6 000 euros), la TVA étant déjà incluse. Écart : environ 10 000 euros.
Pour un prêt de 200 000 euros sur 20 ans à 3,25 %, les intérêts s’élèvent à 73 000–80 000 euros. L’assurance groupe coûte 13 600 euros, contre 2 800 à 5 600 euros en délégation. Les frais de dossier vont de 1 500 à 2 000 euros. La caution revient à 2 630 euros au départ, avec restitution estimée à 1 250–1 380 euros. Coût total du crédit (hors notaire) : entre 90 000 et 98 000 euros avec assurance déléguée, entre 101 000 et 109 000 euros avec assurance groupe.
Avec les frais de notaire, le coût global d’un bien ancien à 200 000 euros atteint entre 304 000 et 325 000 euros. Dans le neuf, il est compris entre 294 000 et 315 000 euros.
Ceux qui obtiennent les meilleures conditions
Les meilleures conditions sont réservées aux profils solides : CDI, apport d’au moins 10 % (20 000 euros), bonne tenue des comptes, endettement inférieur à 35 % (Reassurez-moi). Les profils précaires paient plus cher. Le courtier reste un acteur clé pour négocier sur plusieurs fronts : taux, assurance, frais. La délégation d’assurance et la comparaison systématique des offres permettent de réduire la facture.
