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Acheter un logement sans avoir encore vendu le précédent, ou vendre sans savoir où l’on va poser ses valises : c’est le dilemme de nombreux propriétaires qui tentent d’enchaîner deux opérations sans rupture de charge ni trou dans le calendrier. L’exercice impose rigueur, sang-froid et bon sens. Et surtout, un cadrage précis dès le départ.
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Deux mouvements, une seule manœuvre. L’idée semble simple : vendre son bien et en acheter un autre dans le même élan. En réalité, les contraintes s’additionnent. Financières d’abord : l’achat ne peut souvent pas attendre la vente. Calendaires ensuite : le marché immobilier ne réagit pas à la demande individuelle. Il faut donc articuler les deux volets de l’opération avec méthode. Et commencer par sortir la calculette.
Première urgence : savoir ce que l’on vend. Pas de projection sérieuse sans estimation réaliste. Solliciter plusieurs agents immobiliers permet de cerner la valeur réelle du bien, hors fantasme ou attachement affectif. Une fois ce chiffre posé, il devient possible d’ajuster le projet d’achat, d’envisager un financement complémentaire, et d’entrer dans une logique budgétaire.
Deuxième vérification : la capacité d’emprunt. Les banques ne financent pas sur des intentions. Un accord de principe, obtenu en amont, sécurise le parcours et donne un levier pour saisir une opportunité. Sans lui, tout repose sur du sable.
Troisième point : lire le marché local, à la bonne échelle. Pas celle des moyennes nationales, mais celle de la rue, du quartier. Là où la demande flambe, la vente peut être rapide. Ailleurs, elle s’étire. Impossible d’élaborer une stratégie cohérente sans cette cartographie précise.
Des scénarios pour rester maître du tempo
Plusieurs options s’offrent aux propriétaires pour lier vente et achat sans se prendre les pieds dans le tapis.
La vente en cascade est la plus fluide en apparence. Tout se joue le même jour : on vend le matin, on achète l’après-midi. Une organisation millimétrée, qui évite le prêt relais et permet d’utiliser immédiatement le produit de la vente comme apport. Mais un grain de sable peut tout gripper : un acheteur défaillant, une clause non levée, et c’est toute la chaîne qui saute.
Pour limiter les risques, plusieurs garde-fous : des clauses suspensives soigneusement rédigées, un calendrier suffisamment souple pour absorber les imprévus, et un notaire en première ligne pour orchestrer l’ensemble. Son rôle est central, technique et stratégique. Il anticipe les blocages, harmonise les timings, alerte sur les points de rupture. L’agent immobilier, lui, accélère les délais. Et le chasseur de biens affine la recherche.
Autre option, plus courante : le prêt relais. Solution d’attente par excellence, il donne de l’air à l’acheteur avant la vente du logement. Son principe : une avance de trésorerie, remboursable in fine dès que le bien est cédé. Les banques prêtent entre 50 et 80 % de la valeur du logement à vendre, selon le degré d’avancement de la vente. Avec un compromis signé, le levier est maximal. Mais attention : les taux sont plus élevés, le délai est compté, et le marché doit permettre une revente dans les temps.
Pour ceux qui ont encore un crédit en cours, une alternative existe : le prêt achat-revente. La banque rachète l’ancien emprunt et le regroupe avec le nouveau. En échange, une seule mensualité. Le dispositif repose sur une équation plus complexe, mais il simplifie la gestion du budget. Et donne de la visibilité. Le prêt achat-revente est calibré pour durer un à deux ans. Ce n’est pas une solution de secours, mais une autre manière de lisser le parcours.
