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C’est l’une des grandes contradictions du paysage immobilier français. Alors que la crise du logement s’enlise, 2,38 millions de logements restent vacants sur le territoire. Selon les données LOVAC de 2025, cela représente 7,2 % du parc privé. Pire encore : 1,34 million de ces logements sont inoccupés depuis plus de deux ans, une vacance dite « structurelle » qui pèse 4,1 % du parc. À l’heure où les files d’attente s’allongent pour accéder à un logement, cette masse de biens inutilisés interroge jusqu’au sommet de l’État.
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Un système fiscal illisible et inefficace
Deux taxes coexistent aujourd’hui pour tenter d’enrayer la vacance, avec une efficacité pour le moins contestable. La première, la taxe sur les logements vacants (TLV), concerne les zones tendues et grimpe jusqu’à 34 % à partir de la deuxième année d’inoccupation. L’autre, la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), repose sur une logique locale : elle est activée au bon vouloir des communes, principalement dans les zones détendues. Résultat : un maquis fiscal peu lisible, mal appliqué et trop souvent contourné.
Les parlementaires en conviennent : le dispositif ne produit pas les effets attendus. Il pèse peu sur les comportements, tout en créant des échappatoires pour les propriétaires les plus avisés. D’où l’idée, aujourd’hui, d’un grand ménage.
Vers une fiscalité unique dans les zones tendues
Un amendement adopté à l’Assemblée nationale pourrait changer la donne. Il propose de fusionner la TLV avec la taxe sur les résidences secondaires dans les zones tendues. Le levier fiscal serait alors considérablement renforcé : les communes pourraient majorer la taxe jusqu’à 60 %. L’objectif est clair : mettre fin aux stratégies d’optimisation fiscale qui permettent à certains propriétaires de déclarer leur résidence secondaire comme vacante pour alléger la note.
La ville de Paris milite activement pour cette réforme. Elle estime que 100 000 logements pourraient ainsi être récupérés, en ciblant à la fois les logements réellement vacants et ceux utilisés en pied-à-terre. Une manne précieuse dans une ville sous haute tension immobilière.
Paris face à la déconnexion du marché locatif
Dans la capitale, la situation est emblématique. Sur les 1,1 million de logements privés, près de 300 000 seraient aujourd’hui vacants ou en résidence secondaire. La vacance structurelle y reste relativement contenue — 1,9 % selon les données 2023 — mais le phénomène des résidences secondaires prend une ampleur inédite. Avec 28 % du parc privé concerné, Paris se classe juste derrière Nice (35 %) sur ce point.
Pour Jacques Baudrier, adjoint PCF au logement, le constat est alarmant : 8 000 logements sortiraient du marché locatif chaque année. Le cœur du problème n’est donc pas uniquement la vacance, mais aussi l’évasion du parc vers des usages non résidentiels, touristiques ou patrimoniaux.
Une réforme attendue pour 2026
Reste à savoir quelle forme prendra la réforme. Le Sénat défend une autre logique : la suppression pure et simple de la TLV, au profit d’une THLV généralisée, mais laissée à l’appréciation des communes en dehors des zones tendues. Cette approche conserve néanmoins la possibilité de majorer la taxe jusqu’à 60 % là où l’offre ne suit plus la demande.
Le gouvernement, lui, a tenté une troisième voie : créer une taxe unique sur la vacance, remplaçant les deux actuelles. Rejetée au Sénat, cette option reste néanmoins sur la table en Commission mixte paritaire (CMP). Un compromis est encore possible. En cas d’accord, les nouvelles règles pourraient entrer en vigueur dès 2026.
