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- Une fiscalité élevée mais encadrée
- L’exonération de la résidence principale
- Abattements pour durée de détention
- Travaux et frais : comment alléger la plus-value imposable
- Le déficit foncier : un outil puissant pour les bailleurs
- Donation : une stratégie de purge de la plus-value
- Succession : un nouvel ancrage fiscal
- Non-résidents : des dispositifs spécifiques
- SCI : souplesse et effets fiscaux différenciés
- Investissements défiscalisés : un levier indirect sur la plus-value
- Risques fiscaux : les pratiques sous surveillance
Entre exonérations, abattements, stratégies de transmission et montages juridiques, la fiscalité des plus-values immobilières en France recèle de nombreux leviers d’optimisation parfaitement légaux. Dans un contexte de durcissement progressif du cadre fiscal, une planification rigoureuse permet de réduire l’imposition sans tomber dans l’illégalité.
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Une fiscalité élevée mais encadrée
En 2025, la plus-value réalisée lors de la cession d’un bien immobilier est imposée à un taux global de 36,2 % : 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Une surtaxe comprise entre 2 % et 6 % s’ajoute pour les plus-values supérieures à 50 000 euros. Toutefois, plusieurs mécanismes prévus par le Code général des impôts permettent une réduction, voire une exonération totale de cet impôt, selon la nature du bien, la durée de détention, ou encore le profil du propriétaire.
Les réformes fiscales récentes, notamment celles introduites dans le projet de loi de finances pour 2026, témoignent d’un recentrage du droit fiscal vers un encadrement plus strict des stratégies d’optimisation, sans pour autant remettre en cause leur légitimité.
L’exonération de la résidence principale
L’exonération de la plus-value sur la résidence principale reste le dispositif le plus efficace. Elle s’applique de manière intégrale, à la fois pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, dès lors que le bien vendu constitue effectivement le domicile principal du cédant au moment de la vente.
Aucune durée minimale de détention n’est exigée. L’administration fiscale se base sur des éléments factuels – avis d’imposition, factures, contrats d’assurance – pour vérifier la réalité de l’occupation. L’exonération s’étend également aux dépendances immédiates et nécessaires, comme une cave ou un garage, à condition qu’elles soient cédées en même temps.
Cependant, le bénéfice de cette exonération est écarté si le bien est déclaré résidence principale juste avant la vente dans une logique de pure convenance. De même, une stratégie purement spéculative ou une occupation artificielle peuvent entraîner une remise en cause de l’exonération.
Un amendement actuellement débattu au Parlement pourrait conditionner cette exonération à une durée minimale de détention de cinq ans. Cette réforme viserait à limiter les reventes opportunistes dans les zones tendues. Des exceptions seraient néanmoins maintenues pour certaines situations de vie, comme un décès, une séparation, une mutation professionnelle, une hospitalisation de longue durée ou l’achat d’une nouvelle résidence principale.
Abattements pour durée de détention
Pour les biens ne constituant pas la résidence principale, la fiscalité prévoit des abattements progressifs en fonction de la durée de détention. Ce mécanisme favorise les stratégies de long terme et pénalise les reventes rapides.
Depuis novembre 2025, un amendement a réduit la durée nécessaire pour une exonération totale de l’impôt sur le revenu de 22 ans à 17 ans pour les résidences secondaires. Les prélèvements sociaux restent exonérés uniquement après 30 ans de détention, avec un abattement annuel progressif de 9 % entre la 23e et la 30e année.
Ainsi, un propriétaire revendant un bien après 17 ans peut échapper à l’impôt sur le revenu, mais reste partiellement soumis aux prélèvements sociaux. Cette réforme vise à encourager une meilleure circulation des biens immobiliers tout en maintenant un cadre incitatif pour les détentions longues.
Travaux et frais : comment alléger la plus-value imposable
L’article 150 VB du Code général des impôts permet d’ajuster le calcul de la plus-value en majorant le prix d’acquisition du bien de certains frais et travaux.
Deux options sont possibles. Si le propriétaire conserve les justificatifs, il peut ajouter le montant réel des travaux d’amélioration, de reconstruction ou de rénovation. Ce régime suppose une rigueur documentaire. À défaut de factures, un abattement forfaitaire de 15 % est appliqué si le bien est détenu depuis plus de cinq ans.
Les frais d’acquisition (notamment les frais de notaire) peuvent eux aussi être déduits. Le contribuable peut opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat ou pour le montant réel, à condition de fournir les justificatifs.
Depuis le 1er janvier 2025, les amortissements pratiqués dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP) sont réintégrés dans la base imposable de la plus-value lors de la revente. Ce changement impacte la rentabilité nette des investissements meublés. Certaines catégories de biens – résidences seniors, étudiantes, médicalisées ou de tourisme – restent toutefois exclues de cette réforme.
Le déficit foncier : un outil puissant pour les bailleurs
Le déficit foncier permet à un propriétaire bailleur, en régime réel, de déduire de ses revenus globaux les charges excédant les loyers perçus. Travaux, taxes, intérêts d’emprunt peuvent ainsi réduire l’impôt dû.
L’imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 euros par an. En cas de déficit, le bien doit impérativement être loué en nu pendant au moins trois ans. Une vente anticipée entraîne une reprise de l’avantage fiscal. Toutefois, si le contribuable dispose d’autres revenus fonciers positifs, le déficit peut être imputé sur ces derniers pendant dix ans, échappant ainsi à la règle des trois ans.
Depuis 2020, une autre restriction limite l’imputation du déficit foncier sur le revenu global si la vente du bien intervient dans les trois années suivantes. Cette disposition s’applique également aux sociétés civiles immobilières non soumises à l’impôt sur les sociétés.
Donation : une stratégie de purge de la plus-value
La donation constitue un mécanisme efficace pour purger la plus-value. Contrairement à une vente, elle n’entraîne pas de taxation sur la plus-value. Le donataire hérite d’un prix d’acquisition équivalent à la valeur du bien au jour de la donation, effaçant la plus-value antérieure.
Cependant, cette stratégie implique des précautions. La donation doit intervenir avant toute cession. Si la vente précède ou est déjà engagée lors de la donation, l’administration peut requalifier l’opération. Le donateur ne doit pas non plus bénéficier du produit de la vente, directement ou indirectement, sous peine de redressement fiscal pour abus de droit.
Succession : un nouvel ancrage fiscal
En cas de décès, l’héritier reprend le bien à sa valeur vénale au jour du décès. La plus-value latente accumulée par le défunt est effacée. Cette règle, dite du « reset fiscal », permet une transmission avec un nouveau prix d’acquisition qui servira de base pour le calcul d’une éventuelle plus-value future.
Les frais de succession peuvent également être intégrés dans le calcul du prix d’acquisition, au prorata de la part correspondant au bien immobilier transmis. Cette mesure permet de réduire l’assiette de la future imposition en cas de revente.
Non-résidents : des dispositifs spécifiques
Les non-résidents fiscaux français peuvent bénéficier d’un abattement exceptionnel de 150 000 euros sur la plus-value nette imposable lors de la cession d’un bien immobilier situé en France. Ce dispositif s’applique sous certaines conditions : avoir résidé en France au moins deux ans de manière continue et être ressortissant d’un pays ayant signé une convention fiscale avec la France.
Le plafond de 150 000 euros s’apprécie individuellement, ce qui permet à deux concubins ou époux co-détenteurs du bien de cumuler l’avantage, soit 300 000 euros d’abattement possible.
Par ailleurs, un non-résident reste éligible à l’exonération de la résidence principale s’il vend son logement avant le 31 décembre de l’année suivant son départ de France, à condition que le bien n’ait pas été loué entre-temps. Une exception supplémentaire prévoit qu’aucune limite temporelle ne s’applique si le propriétaire est resté libre de disposer du bien depuis le 1er janvier de l’année précédant la cession.
SCI : souplesse et effets fiscaux différenciés
La Société Civile Immobilière (SCI) est fréquemment utilisée comme outil de détention patrimoniale. Lorsqu’elle est soumise à l’impôt sur le revenu, la fiscalité applicable est la même qu’en cas de détention directe. Les associés bénéficient des abattements pour durée de détention, et les parts peuvent être transmises progressivement.
La situation est différente pour les SCI à l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, la plus-value est calculée en fonction des amortissements comptables et imposée au taux de l’IS, sans bénéficier des abattements pour durée de détention. Ce régime peut être avantageux en phase de détention mais alourdit la fiscalité au moment de la revente.
Investissements défiscalisés : un levier indirect sur la plus-value
Les dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux permettent de réduire l’impôt sur le revenu en contrepartie d’un engagement locatif. Ces régimes n’agissent pas directement sur la taxation des plus-values, mais ils permettent d’alléger la pression fiscale globale de l’investisseur et de financer indirectement les impôts futurs sur la cession.
Le dispositif Pinel offre une réduction allant jusqu’à 21 % du prix d’acquisition pour les logements neufs loués pendant 12 ans. Le Denormandie cible les logements anciens rénovés dans certaines zones urbaines. La loi Malraux, quant à elle, concerne les travaux de restauration de biens situés dans des secteurs sauvegardés, avec une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % des dépenses engagées.
Risques fiscaux : les pratiques sous surveillance
L’administration fiscale surveille étroitement les montages destinés à contourner l’impôt. Une revente rapide de plusieurs biens successifs, déclarés à chaque fois comme résidence principale, peut entraîner une requalification en activité de marchand de biens. Dans ce cas, les plus-values sont imposées comme des bénéfices industriels et commerciaux, avec des pénalités lourdes à la clé.
Les donations fictives sont également un terrain de redressement. Toute opération dans laquelle le donateur récupère tout ou partie du produit de la vente du bien donné peut être qualifiée d’abus de droit.
