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Kering, le géant du luxe contrôlé par la famille Pinault, vend ses actifs immobiliers les plus prestigieux. Une opération d’envergure lancée pour contenir une crise financière sans précédent et éviter une dégradation de sa note de crédit.
Kering cède ses murs pour alléger une dette record
En quatre ans, la valeur boursière du groupe est passée de 97 à 40 milliards d’euros. Le premier semestre 2025 a confirmé l’ampleur de l’érosion : chiffre d’affaires en recul de 16 %, à 7,6 milliards d’euros. Résultat opérationnel courant en baisse de 39 %. Bénéfice net divisé par deux. EBITDA courant en baisse de 23 %. Tous les indicateurs décrochent. Le modèle, jusque-là rentable et solide, montre ses limites. Gucci, moteur du groupe, est en difficulté. La pression monte sur le reste du portefeuille. La dette, jusqu’ici contenue, explose.
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Kering cède des immeubles de prestige pour répondre à ses obligations financières. À Paris, trois adresses majeures – place Vendôme et avenue Montaigne – ont été partiellement cédées à Ardian. Montant de l’opération : 837 millions d’euros. Elle valorise l’ensemble à 1,4 milliard. Le groupe conserve 40 % des parts. Un compromis entre besoin de cash immédiat et volonté de rester présent sur ces emplacements stratégiques.
À New York, un immeuble de 10 000 m² sur la Cinquième Avenue, acquis début 2024 pour près d’un milliard de dollars, est également en passe d’être vendu. Il abrite une boutique Gucci. La cession pourrait permettre de récupérer une somme équivalente. À Milan, l’immeuble de la Via Monte Napoleone, acheté pour 1,3 milliard d’euros en 2024, est lui aussi en cours de vente. Cette fois, probablement à perte.
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Un virage stratégique inédit pour un groupe du luxe
L’immobilier devient une variable d’ajustement. Dans le luxe, c’est rare. Ces murs étaient jusqu’ici considérés comme intouchables. Symbole de puissance, d’ancrage, de permanence. Kering les transforme en monnaie d’échange pour regagner du temps. Ce ne sont pas des actifs secondaires. Ce sont des vitrines. Le geste est fort. Il marque un renversement des priorités.
Officiellement, le groupe parle d’une stratégie de long terme. Objectif annoncé : générer deux milliards d’euros de cessions en deux ans. Les montages choisis permettent de rester dans les lieux : copropriété, baux de longue durée. Mais le calendrier est contraint. Les montants en jeu sont élevés. Et le marché immobilier international n’est plus à son sommet. La marge de manœuvre est étroite.
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La pression monte sur la dette et la notation financière
Le problème principal, c’est l’endettement. En juin 2025, la dette financière nette atteint 9,5 milliards d’euros. En 2021, elle était quasi nulle. Le ratio dette nette sur EBITDA est monté à 3,4x. Les agences de notation s’inquiètent. Standard & Poor’s a abaissé la perspective de « stable » à « négative » en août. Elle estime que le ratio pourrait atteindre 4,0x d’ici la fin de l’année. Un déclassement en catégorie spéculative renchérirait brutalement le coût du financement. Le groupe ne peut pas se le permettre.
L’origine de cette situation : une série d’acquisitions payées au prix fort, dans un mauvais timing. Creed pour 3,5 milliards d’euros. 30 % de Valentino pour 1,7 milliard. Et les investissements immobiliers évoqués. Des paris sur la croissance, réalisés alors que la conjoncture basculait. Kering paie aujourd’hui ces choix.
