Résumé Résumé
Depuis le 15 février 2025, un dispositif fiscal inédit permet aux familles de transmettre, sans taxation, jusqu’à 300 000 euros pour financer un projet immobilier. C’est massif. Mais temporaire : la fenêtre s’ouvre jusqu’au 31 décembre 2026. Une bouffée d’oxygène pour soutenir un secteur chahuté par la hausse des taux et la frilosité bancaire.
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Un outil calibré pour l’immobilier résidentiel
La loi de finances 2025 a créé un régime d’exonération des droits de donation, limité dans le temps. Condition : utiliser l’argent dans les six mois. Deux usages sont autorisés : l’achat d’un logement neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA), ou des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale. Pour ces derniers, une contrainte : rester au moins cinq ans dans le logement. Le dispositif vise d’abord les relations directes – parents-enfants, grands-parents-petits-enfants – mais inclut aussi neveux et nièces si aucun descendant n’existe.
Un double plafond strict
Le mécanisme repose sur un double verrou : 100 000 euros maximum par donateur, 300 000 euros par bénéficiaire. Autrement dit, trois ascendants différents peuvent chacun donner 100 000 euros, exonérés. Mieux : le nouveau régime s’additionne aux abattements existants : 100 000 euros par parent au titre des droits de mutation, 31 865 euros dans le cadre des dons familiaux d’argent si le donateur a moins de 80 ans. Exemple concret : un parent qui donne 150 000 euros pour l’achat d’un logement neuf peut cumuler trois avantages : 100 000 euros d’exonération via le nouveau dispositif, 31 865 euros via le régime familial classique, et 18 135 euros via l’abattement standard. Attention : pour les travaux, seule la facture de professionnels qualifiés ouvre droit à exonération. L’autoconstruction reste hors champ, même si MaPrimeRénov’ la couvre parfois.
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Le fisc impose son tempo
Le 4 septembre 2025, l’administration fiscale a précisé les règles. C’est la date de déclaration, pas celle du versement, qui compte. Résultat : un don fait en temps voulu mais déclaré trop tard perd son exonération. Les dons effectués jusqu’au 31 décembre 2026 doivent être déclarés avant le 31 janvier 2027. Passé ce délai, avantage envolé. Un détail de procédure, mais un détail décisif pour ceux qui transmettent à la dernière minute.
Le BOFiP a élargi le dispositif. Désormais, l’exonération couvre aussi l’achat de l’usufruit d’un bien immobilier neuf ou en VEFA, s’il devient résidence principale du donataire ou est loué comme telle. Les acquisitions en indivision entrent également dans le champ, pour des logements neufs ou des droits d’usufruit. De quoi offrir plus de souplesse aux familles qui veulent organiser un partage ou transmettre un droit d’usage.
MaPrimeRénov’ en panne, les familles en renfort
Cette mesure fiscale arrive alors que MaPrimeRénov’ a connu une brutale suspension en juin 2025. Motifs : un afflux de demandes et des fraudes estimées à 398 millions d’euros en 2023 selon Tracfin. Le guichet a rouvert le 30 septembre, mais en mode ultra-restrictif : seulement 13 000 dossiers acceptés d’ici fin 2025, priorité aux passoires thermiques et aux ménages très modestes. Les plafonds de travaux passent de 70 000 euros à 30-40 000 euros, selon les gains énergétiques. Et à partir de 2026, certaines opérations simples – comme l’isolation seule des murs – sortiront du périmètre. Conclusion : l’aide publique se resserre, l’aide familiale exonérée prend de la valeur.
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Une opportunité qui s’évaporera fin 2026
Tout est dit : la mesure est temporaire. Elle expire le 31 décembre 2026. Et les dons doivent être déclarés avant le 31 janvier 2027. Les familles qui veulent en profiter doivent anticiper. Car dans un univers fiscal mouvant et un contexte budgétaire serré, rien ne garantit que le dispositif sera prolongé. Pour l’instant, il offre une voie simple : aider à financer un logement tout en optimisant la transmission intergénérationnelle. Une alliance rare entre politique immobilière et fiscalité patrimoniale.
